Chào bạn! Bạn có đang nghe rất nhiều về thuật ngữ “shophouse” hay “nhà phố thương mại” trong các dự án bất động sản lớn không? Và bạn tự hỏi liệu đây có phải là kênh đầu tư “béo bở” mà nhiều người đang đổ xô vào? Đúng vậy đấy, nhà phố thương mại đang trở thành một loại hình bất động sản rất được ưa chuộng bởi sự kết hợp độc đáo giữa không gian kinh doanh và nơi ở. Hôm nay, chúng ta hãy cùng nhau khám phá chi tiết nhà phố thương mại là gì, những ưu điểm nổi bật, nhược điểm cần lưu ý và tiềm năng đầu tư của loại hình này nhé!
Nhà phố thương mại là gì?
Bạn cứ hình dung thế này, nhà phố thương mại (thường được gọi là shophouse) là một loại hình bất động sản “lai” giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh. Nó thường được thiết kế với tầng trệt dành cho mục đích thương mại (kinh doanh, văn phòng, dịch vụ…) và các tầng trên dùng để ở.
Định nghĩa và đặc điểm chính
Nhà phố thương mại (shophouse) là loại hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh, thường được xây dựng tại các vị trí đắc địa trong các khu đô thị lớn, khu dân cư đông đúc hoặc các dự án phức hợp.
Đặc điểm nổi bật của shophouse:
- Vị trí đắc địa: Thường nằm ở các mặt tiền đường lớn, trục chính của dự án, gần công viên, hồ nước, khu vực tiện ích chung hoặc khu vực đông người qua lại.
- Thiết kế đa năng: Tầng trệt được thiết kế linh hoạt, tối ưu cho mục đích kinh doanh (có thể mở cửa hàng, nhà hàng, quán cà phê, văn phòng đại diện…). Các tầng trên được bố trí không gian sống riêng tư cho gia đình.
- Số lượng hạn chế: Trong một dự án, số lượng shophouse thường rất ít so với tổng số lượng căn hộ hay các loại hình khác, điều này tạo nên sự khan hiếm và giá trị.
- Giá trị cao: Do vị trí và tiềm năng kinh doanh, shophouse có giá trị cao hơn nhiều so với căn hộ chung cư hoặc nhà liền kề thông thường trong cùng dự án.
- Quyền sở hữu: Hầu hết shophouse ở Việt Nam là nhà phố liền kề có sổ đỏ (sổ hồng) gắn liền với đất, sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, một số ít shophouse khối đế chung cư có thể có thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng của công trình.
Nguồn gốc và sự phát triển của shophouse tại Việt Nam
Khái niệm shophouse không mới, nó có nguồn gốc từ các thành phố lớn ở châu Âu và châu Á như Singapore, Malaysia, nơi mà các dãy phố thương mại sầm uất đã hình thành từ rất lâu. Tại Việt Nam, shophouse ngày càng phổ biến và được các chủ đầu tư lớn phát triển mạnh mẽ trong các khu đô thị quy mô lớn, tạo nên những khu phố kinh doanh sầm uất, thu hút cư dân và du khách.
Bạn có thể thấy những khu shophouse điển hình như tại Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park (Hà Nội) hay Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Grand Park (TP.HCM) đang hoạt động rất sôi nổi đấy.
Ưu điểm vượt trội của nhà phố thương mại
Khi nói đến nhà phố thương mại là gì, không thể không nhắc đến những ưu điểm nổi bật khiến nó trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trong mắt nhà đầu tư.
Vị trí vàng, tiềm năng kinh doanh lớn
- Lợi thế về mặt tiền: Shophouse sở hữu mặt tiền đẹp, dễ dàng tiếp cận khách hàng và trưng bày sản phẩm.
- Nguồn khách hàng sẵn có: Nằm trong các khu đô thị lớn, shophouse có lượng khách hàng tiềm năng là cư dân nội khu (hàng ngàn căn hộ/nhà liền kề) và cả khu vực lân cận.
- Phù hợp nhiều loại hình kinh doanh: Từ nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng thời trang, spa, siêu thị mini, ngân hàng, văn phòng đại diện… đều có thể phát triển tốt.
Giá trị tăng trưởng bền vững theo thời gian
- Tính khan hiếm: Số lượng shophouse luôn giới hạn so với nhu cầu, tạo nên giá trị độc quyền và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
- Đón đầu sự phát triển: Khi một khu đô thị đi vào hoạt động ổn định, dân cư đông đúc, hạ tầng hoàn thiện, giá trị shophouse sẽ tăng lên đáng kể nhờ hoạt động kinh doanh sầm uất.
- Tỷ suất lợi nhuận kép: Bạn không chỉ được hưởng lợi từ việc tăng giá tài sản mà còn có thêm nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê hoặc tự kinh doanh.
- Ví dụ thực tế: Chú Long, một nhà đầu tư ở TP.HCM, đã mua một căn shophouse tại một dự án ở Quận 9 (TP. Thủ Đức ngày nay) vào năm 2018 với giá 8 tỷ đồng. Thời điểm đó dự án mới bàn giao. Sau 2 năm, khi cư dân đã lấp đầy, chú cho thuê tầng trệt được 30 triệu/tháng. Đến năm 2023, giá căn shophouse đó đã tăng lên 18 tỷ đồng. Chú Long nói: “Shophouse đúng là ‘nhất vị trí, nhì kinh doanh’, cứ chọn đúng chỗ là sinh lời thôi.”
Dòng tiền cho thuê ổn định và hấp dẫn
- Nhu cầu thuê cao: Các doanh nghiệp, cá nhân luôn tìm kiếm mặt bằng kinh doanh tại các khu vực đông dân cư. Shophouse chính là lựa chọn lý tưởng.
- Giá thuê cao: Giá thuê shophouse thường cao hơn nhiều so với việc cho thuê căn hộ thông thường, mang lại nguồn thu nhập thụ động hấp dẫn cho chủ sở hữu.
- Dễ quản lý: Bạn có thể tự quản lý kinh doanh ở tầng trệt và sống ở các tầng trên, hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh riêng và giữ lại các tầng trên để ở.
Thiết kế linh hoạt, công năng đa dạng
- Kết hợp “2 trong 1”: Vừa kinh doanh, vừa để ở, tiết kiệm chi phí di chuyển và quản lý.
- Tối ưu diện tích: Các tầng trên có thể được chia thành nhiều phòng, vừa đủ không gian sống cho gia đình, vừa đảm bảo sự riêng tư.
Nhược điểm và rủi ro cần lưu ý khi đầu tư nhà phố thương mại
Mặc dù có nhiều ưu điểm, nhưng việc đầu tư nhà phố thương mại cũng tiềm ẩn một số nhược điểm và rủi ro mà bạn cần biết.
Vốn đầu tư ban đầu lớn
- Giá trị cao: Do vị trí đắc địa và tính năng kép, shophouse có giá trị đầu tư ban đầu rất lớn, thường cao hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.
- Áp lực tài chính: Nếu bạn vay ngân hàng, áp lực trả nợ gốc và lãi hàng tháng sẽ rất lớn.
Phụ thuộc vào tiềm năng của dự án và khu vực
- Tính thanh khoản không phải lúc nào cũng cao: Nếu dự án không phát triển như kỳ vọng, cư dân lấp đầy chậm, hoặc không có sự kết nối giao thông thuận tiện, hoạt động kinh doanh sẽ kém sôi động, dẫn đến khó khăn trong việc cho thuê hoặc bán lại.
- Rủi ro kinh doanh: Nếu bạn tự kinh doanh, bạn phải chấp nhận rủi ro về thị trường, cạnh tranh, quản lý…
Cạnh tranh trong kinh doanh
- Số lượng cửa hàng lớn: Trong một dự án lớn, có thể có hàng chục, thậm chí hàng trăm căn shophouse. Nếu nhiều shophouse cùng kinh doanh một loại hình, sự cạnh tranh sẽ rất gay gắt.
- Quản lý từ chủ đầu tư/ban quản lý: Một số dự án có thể có những quy định khắt khe về loại hình kinh doanh, biển hiệu, giờ giấc hoạt động…
Tính pháp lý và thời hạn sở hữu
- Shophouse khối đế chung cư: Một số shophouse nằm ở khối đế các tòa chung cư có thể chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm hoặc theo thời gian sử dụng công trình. Bạn cần kiểm tra kỹ thông tin này trong hợp đồng mua bán.
- Khả năng chuyển nhượng: Mặc dù khan hiếm, nhưng không phải shophouse nào cũng dễ dàng chuyển nhượng nếu thị trường trầm lắng hoặc dự án không có sự phát triển đột phá.
Kinh nghiệm đầu tư nhà phố thương mại hiệu quả
Bạn đã hiểu nhà phố thương mại là gì và những mặt lợi, mặt hại của nó rồi. Giờ đây, hãy cùng tìm hiểu những kinh nghiệm để đầu tư hiệu quả nhé!
Nghiên cứu kỹ vị trí và tiềm năng phát triển của dự án
- Quy hoạch tương lai: Tìm hiểu về quy hoạch giao thông, các tiện ích lớn (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại) sắp hình thành trong khu vực.
- Mật độ dân cư: Ưu tiên các dự án có mật độ dân cư dự kiến cao, lấp đầy nhanh.
- Độ hoàn thiện của hạ tầng: Kiểm tra xem đường sá, điện, nước, hệ thống chiếu sáng, cây xanh đã hoàn thiện chưa.
- Khảo sát thực tế: Đến tận nơi để cảm nhận không gian, lưu lượng người qua lại, tiềm năng kinh doanh.
Đánh giá uy tín chủ đầu tư và pháp lý dự án
- Lịch sử chủ đầu tư: Chọn các chủ đầu tư có uy tín, đã bàn giao nhiều dự án đúng tiến độ và chất lượng.
- Giấy tờ pháp lý: Đảm bảo dự án có đầy đủ giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500, giấy tờ sở hữu đất, và đặc biệt là điều khoản về quyền sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) của shophouse.
Phân tích dòng tiền và khả năng sinh lời
- Ước tính giá thuê: Tham khảo giá thuê các mặt bằng tương tự trong khu vực lân cận để ước tính dòng tiền cho thuê.
- Tính toán tỷ suất lợi nhuận: Lợi nhuận = (Giá thuê hàng tháng x 12 tháng) / Tổng giá trị đầu tư. Mức lợi nhuận kỳ vọng nên từ 5-8% trở lên.
- Dự trù chi phí phát sinh: Chi phí bảo trì, sửa chữa, thuế…
Cân nhắc thời điểm đầu tư
- Giai đoạn đầu dự án: Mua sớm thường có giá tốt hơn, nhưng rủi ro về tiến độ và tiềm năng khai thác cao hơn.
- Giai đoạn bàn giao, dân cư hình thành: Giá có thể cao hơn nhưng tiềm năng khai thác kinh doanh rõ ràng hơn, rủi ro thấp hơn.
- Thời điểm thị trường bất động sản ổn định: Tránh đầu tư khi thị trường đang “sốt ảo”, dễ bị “đu đỉnh”.
Chuẩn bị kế hoạch kinh doanh hoặc cho thuê rõ ràng
- Đối tượng khách thuê/kinh doanh: Xác định rõ bạn sẽ cho thuê ai, kinh doanh mặt hàng gì để thiết kế và hoàn thiện shophouse phù hợp.
- Kênh quảng bá: Lên kế hoạch tiếp thị, quảng bá cho thuê hoặc kinh doanh.
- Ví dụ: Chị Thảo, một nhà đầu tư trẻ, ban đầu rất thích một căn shophouse giá rẻ nhưng nằm ở vị trí khá khuất trong dự án. Sau khi được một người bạn có kinh nghiệm tư vấn, chị đã quyết định vay thêm để mua một căn shophouse tuy đắt hơn 20% nhưng lại nằm ở mặt tiền đường lớn, gần cổng chính của dự án. Quả nhiên, sau khi dự án đi vào hoạt động, căn shophouse của chị Thảo dễ dàng cho thuê với giá cao, trong khi căn shophouse giá rẻ kia vẫn đang chật vật tìm khách. Chị Thảo nói: “Tiền nào của nấy, đặc biệt là với shophouse, vị trí là tất cả!”
Kết luận
Nhà phố thương mại là một loại hình bất động sản đầy tiềm năng, mang lại cơ hội sinh lời kép từ cả giá trị gia tăng tài sản và dòng tiền cho thuê. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả, bạn cần phải hiểu rõ nhà phố thương mại là gì, phân tích kỹ lưỡng ưu nhược điểm, tiềm năng của dự án, và đặc biệt là chuẩn bị tài chính vững vàng. Hy vọng với những chia sẻ này, bạn sẽ có thêm thông tin để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và gặt hái thành công với shophouse nhé!
