Chào bạn! Ước mơ sở hữu một ngôi nhà là điều mà rất nhiều người hướng tới. Khi tìm kiếm, bạn thường tập trung vào giá niêm yết của căn nhà, nhưng bạn có biết rằng, bên cạnh giá bán, còn vô số chi phí ẩn khi mua nhà mà nếu không được dự trù kỹ lưỡng, chúng có thể khiến bạn “vỡ trận” về ngân sách? Nhiều người đã vỡ mộng khi nhận ra mình phải chi thêm hàng trăm triệu đồng cho những khoản “không tên” này. Vậy những chi phí ẩn khi mua nhà đó là gì, và làm thế nào để bạn có thể lên kế hoạch tài chính một cách thông minh nhất? Hôm nay, chúng ta hãy cùng nhau “bóc trần” những khoản chi phí này để bạn không còn bất ngờ nữa nhé!
Tại sao có nhiều chi phí ẩn khi mua nhà?
Bạn cứ hình dung thế này, việc mua một ngôi nhà giống như mua một tảng băng trôi vậy. Phần nổi trên mặt nước là giá bán mà bạn nhìn thấy, nhưng phần chìm bên dưới khổng lồ hơn nhiều lại là những khoản chi phí khác mà không phải ai cũng biết đến ngay từ đầu. Lý do có nhiều chi phí ẩn là vì:
Quy trình mua bán phức tạp
Việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất đòi hỏi nhiều thủ tục hành chính, liên quan đến thuế, phí, dịch vụ công chứng, đăng ký. Mỗi bước đều có một khoản chi phí đi kèm.
Tình trạng thực tế của ngôi nhà
Một ngôi nhà không chỉ là “bốn bức tường và một mái nhà”. Nó còn bao gồm hệ thống điện, nước, nội thất, và có thể cần sửa chữa, cải tạo để phù hợp với nhu cầu của bạn.
Các dịch vụ hỗ trợ
Để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và thuận lợi, bạn có thể cần đến sự hỗ trợ của môi giới, luật sư, chuyên gia thẩm định, và những dịch vụ này đều có chi phí.
- Ví dụ thực tế: Anh Khoa, một người bạn của mình, sau khi tìm được căn nhà ưng ý với giá 3 tỷ đồng, cứ nghĩ chỉ cần chuẩn bị thêm chút tiền thuế là xong. Nhưng khi bắt đầu làm thủ tục, anh mới tá hỏa vì phải đóng thêm nào là phí công chứng, thuế trước bạ, phí thẩm định, rồi tiền sửa sang lại nhà cửa. Tổng cộng, số tiền phát sinh đã lên đến gần 200 triệu đồng. “Lúc đó, tôi gần như kiệt sức về tài chính. Ước gì có người chỉ cho tôi biết sớm những khoản chi phí này,” anh Khoa tâm sự.
Chi phí ẩn khi mua nhà: Những khoản tiền bạn cần lưu ý
Để giúp bạn không đi vào “vết xe đổ” của nhiều người, mình sẽ liệt kê và phân tích chi tiết từng khoản chi phí ẩn khi mua nhà mà bạn cần dự trù.
Các loại thuế và phí bắt buộc theo quy định nhà nước
Đây là những khoản tiền mà bạn không thể không chi trả khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản
- Ai đóng?: Theo quy định, người bán phải đóng thuế TNCN. Tuy nhiên, trong thực tế giao dịch tại Việt Nam, thường thì người mua và người bán sẽ thỏa thuận ai là người chịu khoản thuế này. Rất phổ biến trường hợp người mua phải chịu toàn bộ hoặc một phần khoản thuế này để chủ nhà “chốt giá”.
- Mức thuế: 2% trên giá trị chuyển nhượng (theo giá ghi trên hợp đồng hoặc giá của cơ quan nhà nước, tùy theo giá nào cao hơn).
- Lưu ý: Bạn cần làm rõ ai là người chịu khoản thuế này ngay từ khi đàm phán giá.
Lệ phí trước bạ
- Ai đóng?: Người mua là người có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ.
- Mức phí: 0.5% trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (giá do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, tùy theo giá nào cao hơn).
- Ví dụ: Nếu giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là 3 tỷ đồng, bạn sẽ phải đóng 0.5% * 3 tỷ = 15 triệu đồng.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng/Sổ đỏ)
- Mức phí: Khoản phí này thường không quá lớn, được quy định tùy theo từng địa phương. Ví dụ, ở TP.HCM, mức phí cấp sổ lần đầu thường khoảng 50.000 VNĐ – 500.000 VNĐ tùy loại giấy chứng nhận và khu vực.
Phí thẩm định hồ sơ
- Mức phí: Khoảng vài trăm nghìn đồng tùy địa phương, dùng để chi trả cho việc cơ quan nhà nước thẩm định hồ sơ pháp lý.
Phí công chứng hợp đồng mua bán
- Mức phí: Phí công chứng được tính theo giá trị tài sản giao dịch và có biểu phí cụ thể do Bộ Tư pháp quy định.
- Ví dụ: Với giao dịch 3 tỷ đồng, phí công chứng có thể dao động từ vài triệu đến hơn chục triệu đồng.
- Lưu ý: Thường do hai bên mua và bán thỏa thuận chia đôi hoặc một bên chịu toàn bộ.
Chi phí liên quan đến vay vốn ngân hàng (nếu có)
Nếu bạn phải vay ngân hàng để mua nhà, sẽ có thêm một loạt các chi phí phát sinh.
- Phí thẩm định hồ sơ vay: Khoảng vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy ngân hàng.
- Phí công chứng hợp đồng thế chấp: Tương tự phí công chứng hợp đồng mua bán.
- Phí đăng ký thế chấp: Khoảng vài trăm nghìn đồng.
- Phí bảo hiểm tài sản: Ngân hàng thường yêu cầu bạn mua bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm tài sản cho khoản vay. Phí này sẽ được tính hàng năm và thường là một phần trăm nhỏ trên giá trị khoản vay hoặc giá trị tài sản.
- Lãi suất vay: Khoản chi lớn nhất. Bạn cần tính toán kỹ lãi suất thả nổi, lãi suất cố định, các khoản phạt trả nợ trước hạn…
Chi phí sửa chữa, cải tạo và trang bị nội thất
Đây là khoản chi phí mà nhiều người thường bỏ qua hoặc dự trù không đủ, đặc biệt khi mua nhà cũ.
- Sửa chữa, nâng cấp:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà: Trước khi mua, hãy kiểm tra kỹ kết cấu nhà (nền móng, tường, mái nhà), hệ thống điện, nước, chống thấm, chống dột. Những vấn đề này nếu không được xử lý sớm có thể tốn rất nhiều tiền.
- Dự trù: Ngay cả khi ngôi nhà còn tốt, bạn cũng có thể muốn sơn sửa lại, thay sàn, sửa nhà vệ sinh, thay mới hệ thống điện nước cũ. Khoản này có thể từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng tùy quy mô và mức độ.
- Trang bị nội thất: Giường, tủ, bàn ghế, thiết bị bếp, máy lạnh… những khoản này tuy nhỏ lẻ nhưng tổng lại cũng là một con số đáng kể.
- Ví dụ thực tế: Chị Liên mua một căn nhà cũ 4 tỷ đồng, nghĩ rằng chỉ cần dọn vào ở. Nhưng sau đó, chị phát hiện hệ thống điện quá cũ, thường xuyên chập chờn, đường ống nước bị rò rỉ. Chị buộc phải chi thêm gần 100 triệu đồng để cải tạo lại toàn bộ hệ thống này, chưa kể tiền sắm sửa nội thất.
Chi phí phát sinh sau khi nhận nhà
Ngay cả khi đã hoàn tất thủ tục và chuyển vào ở, bạn vẫn có thể gặp phải những khoản chi phí “không tên” khác.
- Phí chuyển đổi chủ sở hữu các dịch vụ: Điện, nước, internet, truyền hình cáp.
- Phí quản lý (đối với chung cư): Phí này đóng hàng tháng, dùng để bảo trì các tiện ích chung, an ninh, vệ sinh…
- Phí giữ xe (đối với chung cư): Phí gửi xe máy, ô tô hàng tháng.
- Chi phí sinh hoạt ban đầu: Một số khoản chi phát sinh ngay khi dọn vào như dọn dẹp tổng vệ sinh, mua sắm đồ dùng thiết yếu.
Chi phí môi giới (nếu có)
- Mức phí: Thông thường khoảng 1% – 2% giá trị giao dịch, tùy thuộc vào thỏa thuận với môi giới. Khoản này có thể do bên bán chịu, bên mua chịu, hoặc hai bên chia đôi. Bạn cần làm rõ ngay từ đầu.
Chi phí tư vấn pháp lý, thẩm định (nếu có)
- Phí luật sư: Nếu bạn thuê luật sư để kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng, phí này có thể từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tùy độ phức tạp và uy tín của luật sư.
- Phí thẩm định giá: Nếu bạn cần một đơn vị độc lập thẩm định giá tài sản, khoản phí này cũng cần được tính đến.
Cách dự trù ngân sách hiệu quả để tránh “vỡ trận”
Vậy làm thế nào để bạn có thể dự trù được những chi phí ẩn khi mua nhà này một cách thông minh?
Lập bảng tính chi tiết
- Liệt kê tất cả các khoản: Bao gồm cả giá nhà, các loại thuế phí bắt buộc, chi phí công chứng, chi phí ngân hàng (nếu vay), chi phí sửa chữa, nội thất, phí môi giới…
- Tham khảo thông tin: Hỏi từ những người đã có kinh nghiệm, môi giới uy tín, hoặc các cơ quan nhà nước để có con số ước tính chính xác nhất cho từng khoản.
- Thêm “quỹ dự phòng”: Luôn dành ra một khoản dự phòng khoảng 10% – 20% tổng giá trị giao dịch cho những chi phí phát sinh không lường trước.
Kiểm tra kỹ tình trạng nhà trước khi mua
- Xem xét kỹ các hạng mục: Mái nhà, hệ thống điện nước, tường, nền, nhà vệ sinh. Nếu có thể, nhờ người có kinh nghiệm về xây dựng đi cùng để đánh giá.
- Đàm phán giảm giá: Nếu phát hiện nhà có nhiều hạng mục cần sửa chữa lớn, bạn có thể dùng điều này để đàm phán giảm giá bán.
Làm rõ trách nhiệm chi trả các loại thuế, phí
- Thỏa thuận bằng văn bản: Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán ai là người chịu trách nhiệm chi trả từng loại thuế, phí (thuế TNCN, phí công chứng…) để tránh tranh cãi sau này.
Không đặt cọc quá sớm
- Kiểm tra pháp lý trước: Chỉ đặt cọc khi bạn đã kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý của ngôi nhà (sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp…) và các thông tin liên quan.
Kết luận
Việc mua một ngôi nhà là một quyết định quan trọng, đòi hỏi sự chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng. Đừng chỉ nhìn vào giá niêm yết mà bỏ qua những chi phí ẩn khi mua nhà có thể khiến bạn gặp khó khăn. Bằng cách hiểu rõ và dự trù đầy đủ các khoản thuế phí, chi phí sửa chữa, chi phí phát sinh, và các dịch vụ hỗ trợ, bạn sẽ có thể lên kế hoạch tài chính một cách thông minh, tự tin hơn trong giao dịch và biến ước mơ an cư thành hiện thực một cách suôn sẻ. Chúc bạn sẽ tìm được ngôi nhà ưng ý và quản lý tài chính hiệu quả nhé!
